전월세 전환율 계산기 - 보증금·월세 상호 변환 & 법정 상한선 검증

💡 전월세 전환율 실전 가이드 & 법률 상식

• 주택임대차보호법 제7조의2 법정 상한선: 전세를 월세로 전환할 때 법정 전환율 상한은 '한국은행 기준금리 + 2.0%'입니다. 기준금리가 3.5%일 경우 법정 상한은 5.5%이며, 임대인이 이를 초과하여 월세를 요구하는 것은 법률 위반으로 초과 지급분은 부당이득반환 청구 대상입니다.
• 전세➔월세 vs 월세➔전세의 법적 차이: 법정 상한선(기준금리+2.0%)은 보증금을 낮추고 월세로 전환할 때만 강제됩니다. 반대로 월세에서 보증금을 올리고 월세를 깎을 때는 법정 상한이 직접 강제되지 않으므로 아파트 평균 4.8% 등 시중 실거래 시세를 협상 기준으로 삼아야 합니다.
• 반전세 계약 시 월세 합산 원리: 기존에 월세를 내고 있던 반전세에서 보증금을 더 낮출 경우, '기존 월세 + 보증금 감액 환산 월세'가 최종 적정 월세가 됩니다. 본 계산기는 기존 월세를 분리 합산하여 정확한 최종 월세를 안내합니다.
• 전세대출 금리와의 비교 (유불리 황금률): 집주인이 제시한 전환율이 본인의 전세대출 금리보다 높다면 보증금을 올려서 월세를 깎는 것이 무조건 이득입니다. 반대로 전세를 월세로 바꿀 때는 대출 상환 이자 절약액보다 월세 지출이 더 커지므로 주의해야 합니다.
• 계약 갱신 시 보증금 증액 5% 룰과의 관계: 계약갱신청구권을 행사할 때 보증금 증액 상한은 5% 이내여야 하며, 보증금과 월세 간의 비중을 변경할 때도 반드시 법정 전월세 전환율 이내에서만 전환되어야 합니다.